Sanções para condôminos inadimplentes

Por Daphnis Citti de Lauro

Nada mais revoltante para um condômino que paga seu condomínio em dia do que conviver com outro que, costumeiramente, não paga e cujo atraso é grande.

Pior ainda quando o inadimplente troca de automóvel ou compra outro, zerinho, para a sua mulher ou para a filha.

No Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso foi proibida de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido. O argumento foi que os serviços essenciais não podem ser cortados – e o elevador se inclui nessa categoria.

Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, os que não são essenciais podem.

Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte: “... Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia, etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho, que, em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício” (Editora Revista dos Tribunais), entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade...”.

No ano seguinte, em 8 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Essas decisões refletem importante posição no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais. O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água, etc., que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo à indenização por dano moral.

* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com 24 anos de atividades, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.